Return to the Home Page About CCCL Members CCCL News CCCL Articles CCCL Links Mediation Panel Contact CCCL Member Login
  Français   

CCCL Articles


 

Article vedette: juin 2009

Groupe Benoît inc. c. UP inc., 2009 QCCA 328 (CanLII)

© Dominique Zaurrini, Zaurrini & Associates

  

Un fournisseur de matériaux de construction qui n’a pas contracté directement avec une personne morale de droit public agissant comme maître d’œuvre sur un projet de construction peut-il publier une hypothèque légale de construction à l’encontre de l’immeuble faisant l’objet des travaux?

L’arrêt Groupe Benoît inc. c. UP inc., 2009 QCCA 328 (CanLII) récemment rendu par la Cour d’appel du Québec apporte une réponse à cette question récurrente.

Contexte Factuel

La Société Immobilière du Québec (« SIQ ») est une personne morale de droit public constituée en vertu de la Loi sur la Société immobilière du Québec (L.R.Q., c. S-17.1). Dans le cadre d’un projet visant la réfection d’une partie d’un Immeuble faisant partie de son parc immobilier, soit la prison de Bordeaux, elle a conclu un contrat d’entreprise général avec l’entrepreneur Groupe Benoît Inc. (« Groupe Benoît »). Ce dernier a sous-traité une partie de ses travaux à Les Constructions Sirbi Inc. (« Sirbi »), lequel s’est procuré des matériaux de construction auprès de l’entreprise U.P. Inc. («UP»).

En raison de défauts à certaines obligations contractuelles, le contrat de sous-entreprise de Sirbi a été résilié par Groupe Benoît. Au moment de la résiliation, Sirbi était débitrice envers UP d’un solde impayé relatif à l’achat de matériaux de construction. Pour protéger sa créance UP a fait publier, trois jours après cette résiliation, un avis d’hypothèque légale sur l’immeuble de la prison.

Pris en étau, l’entrepreneur général, Groupe Benoît, a subséquemment saisi la Cour supérieure d’une requête en radiation de l’hypothèque légale publiée par Groupe Benoît.

Jugement En Première Instance

Devant la Cour supérieure, au soutien de la requête en radiation, Groupe Benoît a plaidé que la loi constitutive de la SIQ prévoit que les biens de celle-ci font partie du domaine de l’état et qu’ils ne sont donc pas susceptibles d’appropriation. Selon Groupe Benoît, un immeuble qui n’est pas susceptible d’appropriation ne peut être grevé d’une hypothèque. Également, pour Groupe Benoît, il ne saurait être question d’une hypothèque légale dans un contexte où la SIQ et UP n’ont jamais contracté directement ensemble.

UP a plutôt plaidé que la loi constitutive de la SIQ permet à celle-ci d’aliéner et de donner en garantie ses biens. Le fait que la SIQ soit législativement autorisée à hypothéquer ses immeubles impliquerait qu’une hypothèque légale de la construction puisse être publiée contre ceux-ci. UP a aussi retiré un argument du fait que les lois constitutives de personnes morales de droit public telles qu’Hydro-Québec ou l’Agence Métropolitaine de transport contiennent des dispositions qui restreignent le droit d’hypothéquer aux seuls cas où cela est nécessaire pour obtenir du financement alors que la loi constitutive de la SIQ ne contient pas pareille limitation ou restriction.

C’est ce dernier argument qui a finalement été retenu par le tribunal de première instance. Dans son jugement, L’honorable Pronovost de la Cour supérieure, analyse successivement les lois constitutives de la SIQ, d’Hydro-Québec et de l’Agence Métropolitaine de transport avant de conclure que, contrairement aux deux autres lois, rien dans celle de la SIQ ne limite son droit d’hypothéquer aux seules fins d’obtenir du financement. Se fondant sur cette différence, le juge a rejeté la requête en radiation d’hypothèque de Groupe Benoît.

Groupe Benoît s’est pourvu en appel de cette décision.

Arrêt De La Cour D’appel

Dans sa décision, la Cour amorce son analyse de la question qui lui est soumise en procédant à une étude approfondie du fonctionnement de la SIQ en tant que personne morale de droit public. Elle dresse les constats suivants :

-          La SIQ est entièrement contrôlée par l’État qui est seul propriétaire de son capital-actions;

-          Elle est propriétaire de biens qui font partie du domaine de l’État;

-          Elle jouit des droits et privilèges d’un mandataire de l’État;

À la lumière de ces constats, la Cour est d’avis que les biens de la SIQ sont à l’abri de toute exécution et donc de toute appropriation. Dans ce contexte, il ne pourrait y avoir, donc, de publication de sûretés telles que des hypothèques en vertu desquelles un créancier peut s’approprier un bien si le débiteur est en défaut.

Pourtant, malgré l’argument selon lequel toute exécution est impossible, il demeure que la loi constitutive de la SIQ prévoit en toutes lettres, à l’article 18, le droit de celle-ci de donner en garantie ses immeubles :

« 18. La Société a pour objets de mettre à la disposition des ministères et des organismes publics, moyennant considération, des immeubles et de leur fournir des services de construction, d'exploitation et de gestion immobilières. À ces fins, elle peut notamment:

[…]

 3° vendre, aliéner, ou donner en garantie tous les biens meubles ou immeubles, de même que les droits dont elle dispose;

[…] »

Le législateur, en accordant le pouvoir à SIQ de donner ses immeubles en garantie, a certainement voulu qu’il soit possible, pour les créanciers hypothécaires, d’exécuter leurs droits sur ces biens. Sinon, il ne s’agirait pas de véritables garanties ou sûretés et le 3e paragraphe de l’article 18, ci-haut cité n’aurait aucune raison d’être.

Or, le législateur ne parle pas pour rien dire. Il faut plutôt conclure que l’exécution des garanties hypothécaires sur les biens de la SIQ est possible dans certains cas. L’hypothèque légale publiée par UP fait-elle partie de ces cas? La Cour d’appel est d’avis que non.

Dans les faits d’espèce, la SIQ n’a jamais contracté directement avec UP. En effet, ce dernier n’est qu’un fournisseur de matériaux pour le sous-entrepreneur Sirbi. La SIQ a uniquement contracté avec l’entrepreneur général Groupe Benoît. Il s’en suit que la SIQ, qui n’a jamais contracté avec UP, ne pouvait avoir l’intention de donner à ce dernier l’immeuble de la prison en garantie.

Suivant le raisonnement de la Cour d’appel, la situation aurait été différente si c’est l’entrepreneur général Groupe Benoît qui avait publié une hypothèque légale de construction sur l’immeuble de la SIQ. Cette hypothèque aurait vraisemblablement été valide étant donné le contrat d’entreprise générale auquel ils sont tous deux parties.

Pour conclure, la publication d’une hypothèque légale de la construction sera possible à l’encontre de l’immeuble d’une personne morale de droit public si les conditions suivantes sont rencontrées :

-          La loi constitutive confère le pouvoir à la personne morale de droit public de donner ses immeubles en garantie;

et

-          Le détenteur de la créance a contracté directement avec le propriétaire de l’immeuble.

 

 


Article Archive >> 

Copyright 1999-2008 The Canadian College of Construction Lawyers Inc.